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不動産投資は魅力的?

執筆者: ginko 発行日付: 2020-07-08

まずは前回の読者アンケートを振りかえってみます。前回の「東京都の新型コロナの新規感染者数は67人とジワジワ増加していますが、再び緊急事態宣言を出すべきだと思う?思わない?」では・・・

1位:思わない 45%
2位:思う 36%
3位:分からない、どちらとも言えない 18%

となりました。1位は「思わない」で約5割ですね。意外とみなさん冷静な反応です。経済のことを考えれば、確かに躊躇しますね。

ただ一方で「思う」という方も4割いて、意見が分かれていることが分かります。命も経済も両方とも大事ですからね・・・悩ましいところです。

今のところ新たな感染者は20~30代の夜の街で働く方々が中心で、実態としては「網を広げた結果、今まで漏れてきた人が見つかるようになった」ということなのでしょうけれど、

・入院患者の増加

・死者数の増加

が顕著になってくればどこかで緊急事態宣言ということになるのでしょうね。死者数の推移はこのようになっています。



今のところ増加している様子はないですが、タイムラグもあるでしょうから要注意ですね。

ではアンケートへの投票がまだの方は投票をお願いいたします。アンケートは8月2日まで。

〔投票〕https://www.ginkou.info/enquete/?p=941

〔前回のコラム〕
再び緊急事態宣言を出すべき?


 --- Ginkou ---

不動産投資 底打つ兆し 金利低下、6月取引額急増 物流施設や住宅に偏り
https://www.nikkei.com/


新型コロナウイルスの影響で落ち込んでいた不動産投資に底打ちの兆しが出ている。6月の取引額は5月から急増し、先行指標である鑑定の問い合わせ件数はコロナ前の水準に戻った。感染「第2波」への警戒感はあるが、金利低下で不動産投資への関心が高まった。もっとも、取引の中心は都心の一等地などに偏っており、投資マネーによる選別は鮮明だ。

不動産を巡っては新型コロナの感染が広がった3月以降、金融市場の混乱や対面手続きの自粛などが響き、取引の延期や中止が相次いだ。もっとも、一部の案件はコロナ下でも投資家の意欲が変わらず、売買が成立している。

コロナ禍によるインターネット通販の拡大などで人気が高まったのが物流施設だ。米物流施設大手のプロロジスは4月、日本通運の物流センター4棟を500億円超で取得すると発表した。景気の影響を受けにくい賃貸住宅では、ドイツの保険大手アリアンツが5月に東京23区内のマンション11棟を約1億1000万ユーロ(約130億円)で購入すると発表した。

不動産サービス大手のJLLによると、6月の取引額は約2800億円と5月(約360億円)から急増した。前年同月比ではなお4割減だが、最悪期は脱しつつある。

大和不動産鑑定の6月7~20日の問い合わせ件数は、1~3月中旬の平均と比べて2%減で、7~8割減で推移していた4~5月から急回復した。鑑定依頼は売買の先行指標で、ほぼコロナ前に戻った。竹内一雅主席研究員は「金融緩和で低金利が一段と進み、相対的に高い利回りが見込める不動産への関心は今後も高い」と話す。

不動産取得のための資金を貸し出す金融機関側も選別色を強める。不動産サービス大手のCBREが4~5月に金融機関に実施したアンケートによると、20年度に最も魅力的な物件タイプは物流施設(55%)がオフィスビル(23%)を上回った。融資額が減るとの回答もシニアローンで41%と前年度より31ポイントも増えており、融資が出る案件と出ない案件の明暗はよりはっきりと分かれそうだ。

※抜粋

〔 出典:日本経済新聞 〕

 --- Ginkou ---

別のコラムでもご案内しているように本格的に投資を再開した筆者の資産運用は今のところ好調に推移していますが、そうなってくると人間は欲が出てくるもので、最近は「不動産投資ってどうだろう?」と思い始めています。

ワンルームマンション投資にはあまり興味がないですが、安いアパートなどを購入して経営してみるということですね。

そうなってくると立地としては当然、人口が増えるかどうかがカギになってくるので人口流入が続く東京か、出生率が一番高い沖縄か、ということで沖縄の物件をチェックしているのですが・・・これがまぁ全く儲からない計算なんですよね・・・。

仮に築浅物件で6%の利回りがあったとしてもざっくり言って

・空室率:-1%
・今後の家賃の目減り:-1%
・税金や管理費用:-1%
・大規模修繕費用:-1%
・建物の価値の目減り:-1%

みたいな計算になって残るは1%。これは不動産投資という多額な資金を投入リスクと比べて明らかに低いリターンです・・・。投資信託の方がはるかにマシです。

インフレ経済になって家賃も地価も上昇が見込めるなら投資する価値がありますが。やはりデフレ経済では投資は難しいですね。

ちなみに上記はお察しの通り「借入無しの完全自己資金」の場合です。ここに金利が3%とかかかれば完全に真っ赤っか。大赤字です。

不動産投資サイトではローンを組んでもキャッシュフローが回るように描かれていますが、ほとんどの場合でこれらの要素が反映されていません。↓

・空室率:-1%
・今後の家賃の目減り:-1%
・大規模修繕費用:-1%
・建物の価値の目減り:-1%

つまり、「利回り6%で金利を3%払って税金や管理費用が1%かかっても2%が残りますよ」という説明になっているわけですが、実際には空室が出たり、家賃が下がっていったり、大規模修繕のタイミングが来たり、建物が老朽化していく中で赤字になっていくということですね。

要するに不動産投資とは「行きは良い良い、帰りは怖い」ということです。

まぁとは言いつつコロナショックは投資チャンスではあると思うので情報収集は続けていきたいと思います。

というわけで今回の読者アンケートは、「コロナショックが落ち着き、不動産投資に底打ちの兆しが出ているようですが、不動産投資に興味ある?ない?」でいきましょう。投票は8月8日まで。

■【読者アンケート】コロナショックが落ち着き、不動産投資に底打ちの兆しが出ているようですが、不動産投資に興味ある?ない?(8月8日まで)
https://www.ginkou.info/enquete/?p=946



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